Споры с арендодателем

Пожалуй, нет ни одного предпринимателя, который не сталкивался бы с необходимостью аренды зданий, помещений, земельного участка или техники. И все мы прекрасно знаем, что в отношениях аренды очень часто возникают спорные ситуации, которые могут привести к необходимости предъявления иска к арендодателю или арендатору. Споры по договору аренды касаются, как правило, одного из следующих требований.

СУД С АРЕНДАТОРОМ

Обычно причиной возникновения спора с арендатором является появление задолженности по арендным платежам. Иск к арендатору в этом случае предъявляется о взыскании задолженности по арендным платежам, также сопутствующими требованиями могут быть расторжение договора аренды по суду или иск в суд о выселении. Наши юристы по аренде помогут Вам во всех подобных ситуациях наиболее эффективно решить спор в досудебном или в судебном порядке.

СУД С АРЕНДОДАТЕЛЕМ

Споры с арендодателем могут возникнуть в такой ситуации, когда, 104_passazhнапример, арендатор осуществляет неотделимое улучшение в арендуемом помещении и затем в случае отказа арендодателя компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений арендатор предъявляет иск о компенсации неотделимых улучшений. Также спорные ситуации возможны в случае отказа арендодателя от заключения с арендатором договора аренды на новый срок в соответствии с преимущественным правом арендатора.

СПОРЫ ПО ЛИЗИНГУ

Суды по договору финансовой аренды (лизинга), как правило, касаются одного из следующих вопросов. Споры с лизингополучателем чаще всего возникают по поводу взыскания лизинговых платежей и возврата предмета лизинга. Суды с лизингодателем обычно связаны с претензиями к качествам предмета лизинга или с разногласиями в отношении суммы лизинговых платежей. Также у сторон часто возникают сложности в процессе возврата предметов лизинга. Наши специалисты имеют богатый опыт подготовки исков по лизингу и участия в спорах с лизингополучателями и лизингодателями. Мы будем рады дать Вам консультацию по вопросу лизинга и оказать помощь в защите Ваших интересов.

Основные причины конфликтов между арендодателем и арендатором.

Проверенный способ уменьшить конфликты между собственниками и арендаторами — закрепить правоотношения сторон в рамках договора. Чтобы избежать споров, следует четко определить юридические полномочия сторон — например, возможно ли арендатору пересдавать арендуемое помещение третьим лицам в субаренду. Если да, то на каких условиях, что нужно для согласования, с кем и т.д. Так же важно оговорить род деятельности арендатора, количество рабочих мест, какова будет загрузка арендуемого помещения, в каких целей будет оно использоваться, чтобы избежать в дальнейшем ненужные проблемы, к примеру, при использовании помещения под другой профиль. В техническом разделе договора нужно определить истинные размеры и конфигурацию сдаваемых помещений, какое имущество и оборудования будет передано, его состояние. И, напоследок, одни из самых важных пунктов договора затрагивают финансовые вопросы: арендная ставка, сроки, порядок оплаты и т. д.

Почти всегда споры между арендатором и арендодателем возникают из-за задержки выплаты арендной платы и иных платежей. Обычно в договоре аренды эти пункты конкретно прописываются, чтобы избежать конфликта, связанного с несвоевременными выплатами. Необходимо чтобы были четко прописаны сроки внесения оплаты за аренду. Разрешить ситуацию в свою пользу возможно, если только опираться на юридически грамотно составленный договор. Если своевременно не вносится арендная плата, собственники могут и имеют на это право потребовать уплаты штрафа от арендатора, либо вообще расторгнуть досрочно договор аренды и тем самым вынудить арендатора освободить занимаемое помещение. Так же необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений, расходы за коммунальные услуги.

Одной из оптимальных схем расчетов (особенно для больших помещений) следующая: в договоре аренды офиса отражается, что арендатор сам заключает отдельный договор с организациями, которые снабжают помещения тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги по выставляемым ему счетам. Если же сдаётся часть площадей, обычно распределяются коммунальные платежи между арендаторами. В этом случае идеальный вариант — установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, по показаниям. И всё же это возможно не всегда, по большей части случаев доля коммунальных расходов обычно рассчитывается пропорционально занимаемой арендатором площади.

Ещё немаловажной статьей расходов являются платежи за пользование услугами связи. Здесь тоже нужно быть очень аккуратным, и, во избежание долга из-за недобросовестного арендатора, который наговорил Вам кругленькую сумму, предлагается перестраховаться путём взимания с арендатора залогового платежа или же путём перерегистрации договора на телефонную линию непосредственно на арендатора. Тем более на сегодня это не столь дорогостоящий и сложный процесс.

Одним из поводов для создания конфликтной ситуации может послужить и то, что арендуемое помещение используется не по назначению. В каждом договоре прописывается, для каких целей можно использовать помещения и дополнительное оборудование, сдаваемое в аренду. Если нарушается этот пункт, также возможны штрафы вплоть до расторжения договора.

Другим распространенным основанием конфликта является порча или утрата имущества, которое принадлежит арендодателю. При сложившихся обстоятельствах собственник сдаваемого помещения может потребовать, чтобы ему возместили ущерб, причем арендатор должен возместить не только рыночную стоимость имущества, но и так же все те затраты которые пошли на замену и транспортировку оборудования. Безусловно, если арендодатель сдаёт помещение, он в принципе должен быть готов к тому, что возможны убытки. Риск в этой ситуации есть всегда. Но, чтобы уменьшить последствия таких ситуаций, важно, при заключении договора, четко обозначить не только права, но и какие обязанности у арендатора даже при незначительных нюансах. В этом случае, возможно уменьшить свои расходы и заставить арендатора быть более ответственным по отношению к имуществу и помещению, переданному ему во временное пользование. Но бывает риск и случайной гибели. В этом случае арендатор не несёт ответственности, если только не будет доказана его вина. Ввиду чего лучше застраховать помещение.

Кризис изменил расстановку сил.

Сейчас можно говорить, что тяжёлые времена кризиса уже позади. На рынке появились новые правила игры, в той или иной степени удовлетворяющих как арендодателей, так и арендаторов. Если говорить, что до кризиса рынок аренды коммерческой недвижимости был рынком арендодателя, то экономический кризис поменял расстановку сил на рынке аренды коммерческой недвижимости. На смену бесспорному рынку арендодателя пришел не менее безоговорочный рынок арендатора. Правила игры изменились, и если собственники нежилых помещения намерены сдать помещение в аренду, то они вынуждены принимать условия арендатора, ситуация стала более сложной и неодномерной.

Кризис и снижение спроса заставил арендодателей пересмотреть арендную политику, и на сегодняшний день они используют более гибкий подход по отношению к арендаторам. Раньше, например, если между арендодателем и арендатором возникал спор по поводу каких-либо пунктов в договоре аренды. Последнее слово чаще всего оставалось за арендодателем. В итоге уже арендодателю теперь приходится уступать арендатору, если он намерен сдать недвижимость в аренду. В начале кризисного периода начались хаотичные изменения величины арендных ставок: допускались большие скидки, помещения с идентичными характеристиками сдавались за совершенно разные цены.

И только в последнее время наметились границы компромисса, на который стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы, постепенно устанавливаются иные правила игры, вырабатываются новые модели взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.

Собственники коммерческих площадей, которые желают продолжать получать реальный доход, находят взаимопонимание с арендаторами. Те же собственники, мало обращающие внимания на изменения рынка и не проявляющие гибкость в отношениях с арендаторами, имеют либо пустующие площади, либо неплатежи.

До кризисного период величину арендной ставки устанавливали арендодатели, и у них даже не было мыслей предоставлять скидки или же какие-то льготы. Сейчас же ситуация другая – собственники помещений уже даже конкурируют за своих арендаторов. Ввиду чего многие осознано, чтобы не потерять арендаторов, готовы идти на всевозможные уступки, предоставляют льготы и рассрочку платежей некоторые даже закрывают глаза на просрочку платежей.

На сегодня ситуации с просрочкой обстоит гораздо сложнее. До кризиса вопрос решался быстро: арендатору отправляли письменное предупреждение о возможном расторжении договора аренды и за каждый просроченный день арендодатель взимал неустойку. В данной ситуации собственник должен быть наиболее предусмотрительным: если арендатор задолжал по арендой плате, лучше не отказываться от предупреждения в письменном виде, возможно, это будет также письмо о расторжении договора, и не ждать дальнейшего нарастания долга.

Наши преимущества:

  1. Проводим бесплатный анализ: Перед началом любого судебного дела мы проводим бесплатный анализ перспектив судебного спора и возможность исполнения решения суда;
     
  2. Уделяем внимание деталям: Мы комплексно и детально вникаем в корень проблемы, изучаем нюансы и особенности каждого конкретного случая, находим рычаги и методы давления на противоположную сторону;
  3. Дорожим репутацией: 90% наших клиентов приходят к нам по рекомендациям, мы действительно дорожим своей безупречной репутацией;
  4. Гарантируем: отсутствие рисков, максимальную выгоду, работу на результат.
     
  5. Всегда находим нестандартные пути решения проблемы: Устраиваем коллективные мозговые штурмы, ломаем стереотипы и судебную практику, мыслим нестандартно и творчески, создаем эксклюзивные алгоритмы решений.

Как мы будем выполнять работу:

  1. Бесплатное консультирование и оценка перспектив у вас или у нас в офисе;
  2. Прогноз возможных рисков судебного дела и возможности занятия той или иной позиции противоположной стороной;
  3. Разработка стратегии и модели ведения дела и защиты позиции клиента;
  4. Сбор необходимых доказательств, в том числе путем рассылки адвокатских запросов;
  5. Проведение комплекса досудебного урегулирования спора;
  6. Подготовка и подача всех процессуальных документов, которые необходимы для успешного разрешения спора;
  7. Обеспечение иска, путем переуступки прав части требований на физическое лицо и подачи иска в суд общей юрисдикции.
  8. Полное представительство интересов клиента во время всех судебных процессах;
  9. Обеспечение и правовое сопровождение исполнения решения суда.

Наши принципы:

  • ico-1
    Качество

    В компании работают исключительно высококвалифицированные специалисты и эксперты, способные в кратчайшие сроки выстроить грамотную защиту, сформировав правовую позицию, исключив все возможные правовые риски для клиента.

  • ico-1
    ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ и комплексный ПОДХОД.

    Каждый клиент для нас особенный, именно индивидуальный и комплексный подход к проблеме клиента помогает нам сформировать эффективную линию защиты, гарантирующие клиенту достойный результат.

  • ico-1
    БЕЗУПРЕЧНАЯ РЕПУТАЦИЯ.

    Мы дорожим своей репутацией и репутацией наших клиентов, а значит заинтересованы в долгосрочных партнерских отношениях. Большая часть наших клиентов, обратившись к нам однажды, продолжают регулярно пользоваться услугами нашей компании.

  • ico-1
    ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ.

    Мы гарантируем конфиденциальность – и придерживаемся высоких стандартов в области профессиональной и деловой этики.

  • ico-1
    ОПЕРАТИВНОСТЬ и ЧЕСТНОСТЬ

    Всегда выполняем все задачи в максимально сжатые сроки. При этом основополагающим принципом остается качество. Мы стремимся экономить не только время, но и деньги наших клиентов.

Оставьте заявку

Запоните поля формы и получите бесплатную консультацию
Show Comments